در دنیای پویای اقتصاد امروز، دبی نه تنها به عنوان یک مرکز تجاری جهانی، بلکه به عنوان یکی از امنترین و سودآورترین مقاصد برای سرمایهگذاری در املاک شناخته میشود. اما سوالی که ذهن بسیاری از سرمایهگذاران هوشمند را به خود مشغول کرده این است: سرمایهگذاری در املاک دبی در بلندمدت چقدر رشد دارد؟
در این گزارش جامع، محمدعلی کاظمینی ، تحلیلگر و استراتژیست بازار املاک بینالملل، به کالبدشکافی این بازار میپردازد. با استناد به دادههای رسمی اداره اراضی دبی (DLD) و گزارشهای موسسات معتبری همچون Knight Frank و JLL، پتانسیل رشد این بازار را در یک افق ۱۰ ساله بررسی میکنیم.
علی کاظمینی میگوید: سرمایهگذاری در املاک دبی در بلندمدت چقدر رشد دارد؟
سرمایهگذاری در املاک دبی در بلندمدت چقدر رشد دارد؟ این پرسشی است که علی کاظمینی در ابتدای تحلیل خود مطرح میکند. او معتقد است که برای درک آینده، باید ابتدا به زیرساختهایی نگاه کرد که دبی را از یک بیابان ساحلی به مدرنترین شهر جهان تبدیل کرده است. کاظمینی تأکید میکند: «دبی دیگر بازاری نیست که صرفاً بر اساس هیجان یا نوسانات مقطعی حرکت کند؛ بلکه به بلوغی رسیده است که رشد آن توسط استراتژیهای دولتی مانند “طرح جامع شهری دبی ۲۰۴۰” (Dubai 2040 Master Plan) تضمین شده است.»
تحلیل تاریخی و بازده سرمایه (ROI)
در دهه گذشته، دبی چرخههای مختلفی را تجربه کرده است. اما دادههای بلندمدت نشان میدهند که سرمایهگذاران صبور، برندهترین افراد این بازار بودهاند.
- رشد ارزش سرمایه (Capital Appreciation): طبق دادههای رسمی، در بازههای ۱۰ ساله، مناطق استراتژیک دبی مانند “پالم جمیرا” و “دبی هیلز” شاهد رشد قیمتی بین ۸۰ تا ۱۲۰ درصد بودهاند. علی کاظمینی خاطرنشان میکند که این رشد، فراتر از تورم جهانی بوده و قدرت خرید سرمایهگذاران را حفظ کرده است.
- بازده اجاره (Rental Yield): دبی با میانگین ۶ تا ۹ درصد بازدهی سالانه اجاره، همچنان در صدر شهرهای بزرگ جهان قرار دارد. در مقایسه، این رقم در شهرهایی مثل لندن یا نیویورک به ندرت به ۳ یا ۴ درصد میرسد.
محرکهای اصلی رشد در بلندمدت از نگاه علی کاظمینی
علی کاظمینی معتقد است رشد بلندمدت املاک دبی تصادفی نیست. او چند عامل کلیدی را به عنوان سوخت موتور رشد این بازار معرفی میکند:
الف) افزایش جمعیت و تقاضای واقعی
هدفگذاری دبی برای افزایش جمعیت به ۵.۸ میلیون نفر تا سال ۲۰۴۰، به معنای نیاز مبرم به مسکن جدید است. کاظمینی میگوید: «وقتی تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، قیمتها و اجارهبها در بلندمدت مسیر صعودی خود را حفظ خواهند کرد.»
ب) ویزای طلایی (Golden Visa) و ثبات سیاسی
دبی به پناهگاهی امن برای ثروتهای جهانی تبدیل شده است. سیاستهای انعطافپذیر اقامتی، باعث شده تا نخبگان و سرمایهگذاران، دبی را به عنوان خانه دوم خود انتخاب کنند. این امر پایداری بازار را در برابر بحرانهای جهانی تقویت میکند.
ج) اقتصاد بدون مالیات
نبود مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax)، دبی را به بهشتی برای تجمیع ثروت تبدیل کرده است. در بلندمدت، این مزیت مالیاتی باعث میشود سود خالص سرمایهگذار نسبت به بازارهای اروپایی تا ۳۰ درصد بیشتر باشد.
پیشبینی رشد و بازدهی املاک دبی در افق ۲۰۳۰
استراتژی علی کاظمینی برای سرمایهگذاری هوشمند
علی کاظمینی هشدار میدهد که «همه مناطق دبی به یک اندازه رشد نمیکنند.» او استراتژی خود را برای حداکثر کردن سود بلندمدت چنین تشریح میکند:
- خرید واحدهای آف-پلن (Off-plan): خرید مستقیم از سازندگان معتبری چون Emaar یا Damac در مراحل اولیه ساخت، معمولاً با ۲۰ تا ۳۰ درصد سود خالص تا زمان تحویل همراه است.
- تمرکز بر مناطق در حال توسعه: مناطقی مانند “دبی کریک هاربر” (Dubai Creek Harbour) که هنوز در فازهای اولیه توسعه هستند، پتانسیل رشد بسیار بیشتری نسبت به مناطق اشباع شده دارند.
- تنوعبخشی به سبد املاک: تقسیم سرمایه بین واحدهای مسکونی کوچک (برای نقدشوندگی بالا) و ویلاهای بزرگ (برای رشد ارزش بیشتر).
مقایسه دبی با بازارهای جهانی
یکی از نکات مهمی که علی کاظمینی به آن اشاره میکند، قیمت هر فوت مربع در دبی نسبت به سایر کلانشهرهاست. با وجود رشد اخیر، دبی هنوز نسبت به هنگکنگ، لندن و ژنو ارزانتر است. این “شکاف قیمتی” نشان میدهد که بازار دبی هنوز فضای زیادی برای رشد در بلندمدت دارد و به سقف قیمتی خود نرسیده است.
ریسکها و نحوه مدیریت آنها
هر سرمایهگذاری ریسکهای خود را دارد. کاظمینی به نوسانات نرخ بهره جهانی اشاره میکند. با این حال، او معتقد است که به دلیل وابستگی درهم امارات به دلار آمریکا و اقتصاد قوی این کشور، ریسک تبدیل ارز در دبی عملاً صفر است. او پیشنهاد میکند سرمایهگذاران حتماً با دید حداقل ۵ تا ۷ ساله وارد این بازار شوند تا از نوسانات احتمالی کوتاهمدت عبور کنند.
مقایسه قیمت و بازدهی دبی با سایر شهرهای جهان (۲۰۲۴-۲۰۲۵)
آیندهنگری: دبی در سال ۲۰۴۰
طرح جامع ۲۰۴۰ دبی، شهر را به پنج مرکز اصلی تقسیم میکند. علی کاظمینی تأکید دارد که سرمایهگذارانی که امروز در مجاورت این مراکز (مانند مرکز نمایشگاهی اکسپو یا منطقه جبلعلی) ملک خریداری میکنند، در دهه آینده شاهد جهش قیمتی بینظیری خواهند بود. او میگوید: «ما در حال تماشای تولد یک نیویورک جدید هستیم، اما با استانداردهایی بسیار بالاتر و هزینههایی بسیار بهینهتر.»
ظهور ابرپروژهها: تأثیر «پالم جبل علی» بر بازار ۲۰۳۰
علی کاظمینی در تحلیلهای جدید خود به بازگشت قدرتمند پروژه «پالم جبل علی» اشاره میکند. او معتقد است این پروژه که دو برابر بزرگتر از پالم جمیرا است، نقطه عطف جدیدی برای رشد بلندمدت ایجاد خواهد کرد. کاظمینی میگوید: «سرمایهگذارانی که به دنبال رشد سرمایه ۳۰۰ درصدی در یک افق ۱۵ ساله هستند، باید به پالم جبل علی نگاه کنند. این منطقه قرار است به قطب جدید لوکسنشینی دبی تبدیل شود و قیمتهای فعلی در مرحله پیشفروش، پایینترین رقمی است که در تاریخ این جزیره ثبت خواهد شد.»
جادوی «برندد رزیدنس» (Branded Residences) در رشد ارزش
یکی از ترندهایی که کاظمینی بر آن تأکید دارد، خرید املاکی است که با برندهای مشهور جهانی (مثل ارمانی، بولگاری، بنز و بوگاتی) همکاری میکنند.
- پتانسیل رشد: این نوع املاک به دلیل محدودیت در تعداد و امضای برند، در زمان رکود بازار کمترین افت قیمت و در زمان رونق، بیشترین جهش قیمتی را دارند.
- نقدشوندگی: علی کاظمینی معتقد است نقدشوندگی این واحدها در بازار ثانویه به دلیل تقاضای بالای ثروتمندان جهانی، بسیار سریعتر از آپارتمانهای معمولی است.
دبی؛ مامن ثروت در برابر تورم جهانی
کاظمینی در بخشی از تحلیل خود به کاهش ارزش پولهای ملی در کشورهای در حال توسعه اشاره میکند. او میگوید: «سرمایهگذاری در دبی فقط خرید ملک نیست؛ بلکه تبدیل دارایی به درهم (که به دلار متصل است) میباشد. این یعنی شما علاوه بر رشد قیمت ملک، از ارزش افزوده ارز جهانی نیز بهرهمند میشوید. در یک بازه ۱۰ ساله، این سود مرکب میتواند ثروت شما را چندین برابر کند.»
استراتژی «خرید برای اجاره» (Buy-to-Let)
برای کسانی که به دنبال درآمد غیرفعال (Passive Income) هستند، علی کاظمینی استراتژی خرید واحدهای کوچک (استودیو یا یکخوابه) در مناطقی مانند JVC یا Business Bay را پیشنهاد میدهد.
- سود نقدی: درآمد اجارهای که به صورت چکهای سالانه دریافت میشود، میتواند تمام هزینههای زندگی یا اقساط خود ملک را پوشش دهد.
- بازدهی مرکب: وقتی سود اجاره را دوباره در بازار ملک سرمایهگذاری کنید، پس از ۱۰ سال قدرت خرید شما به شکل نمایی رشد خواهد کرد.
تحلیل تکنیکال: چرخه بازار املاک دبی
به گفته علی کاظمینی، بازار دبی چرخههای ۷ تا ۹ ساله دارد. پس از جهش بزرگ بعد از پاندمی، اکنون بازار به یک ثبات پایدار (Sustainable Growth) رسیده است. کاظمینی تأکید میکند: «این بهترین زمان برای ورود است؛ زیرا هیجانات کاذب تخلیه شده و بازار بر اساس ارزش واقعی (Fair Value) در حال حرکت است. پروژههایی که امروز در مراحل اولیه فونداسیون هستند، در زمان تحویل در سال ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸، در اوج تقاضا قرار خواهند گرفت.»
پرسشهای متداول (FAQ)
۱. حداقل سرمایه برای ورود به بازار املاک دبی چقدر است؟
طبق گفته علی کاظمینی، شما میتوانید با مبلغی حدود ۸۰۰ هزار درهم (تقریباً ۲۲۰ هزار دلار) وارد بازار آپارتمانهای باکیفیت شوید. البته گزینههای ارزانتر نیز وجود دارند، اما برای رشد بلندمدت، مناطق مرکزی توصیه میشوند.
۲. آیا خرید ملک در دبی منجر به اخذ اقامت میشود؟
بله. با خرید ملکی به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم، شما واجد شرایط دریافت “ویزای طلایی ۱۰ ساله” امارات میشوید که شامل خانواده و والدین شما نیز میگردد. برای مبالغ کمتر (۷۵۰ هزار درهم)، ویزای ۲ ساله قابل دریافت است.
۳. رشد املاک آف-پلن (در حال ساخت) بیشتر است یا آماده؟
علی کاظمینی معتقد است املاک آف-پلن به دلیل قیمت خرید پایینتر در ابتدا و طرحهای پرداخت اقساطی، معمولاً در بلندمدت رشد سرمایه (Capital Appreciation) بیشتری دارند، اما املاک آماده بلافاصله درآمد اجارهای ایجاد میکنند.
۴. هزینههای نگهداری ملک در دبی چقدر است؟
هزینه شارژ ساختمان (Service Charge) بسته به منطقه و امکانات پروژه متغیر است و معمولاً سالانه بین ۱۵ تا ۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع است. این تنها هزینه اصلی نگهداری ملک در دبی محسوب میشود.
۵. در صورت رکود جهانی، چه بلایی سر املاک دبی میآید؟
دبی در بحرانهای اخیر نشان داده است که به دلیل “جریان دائمی سرمایه” از شرق و غرب، سریعتر از هر بازار دیگری بازیابی میشود. ثبات درهم و نبود مالیات، باعث میشود در زمان رکود نیز سرمایهگذاران داراییهای خود را به دبی منتقل کنند.
نتیجهگیری نهایی
سرمایهگذاری در املاک دبی در بلندمدت، بر اساس تحلیلهای علی کاظمینی و دادههای معتبر بازار، یکی از هوشمندانهترین روشهای حفظ و رشد ثروت در عصر حاضر است. با بازدهی مجموع (رشد قیمت + اجاره) که میتواند در یک دهه به بیش از ۱۵۰ درصد برسد، دبی گزینهای بیرقیب در سبد سرمایهگذاری بینالمللی است.
اگر به دنبال امنیت، سود ارزی و کیفیت زندگی در سطح جهانی هستید، دبی نه تنها یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است. همانطور که علی کاظمینی میگوید: «فرصتهای امروز دبی، افسانههای فردای بازار املاک خواهند بود.»
رپورتاژ آگهی – این مقاله به صورت آگهی در وبسایت بهترین هست قرار گرفته و تایید صحت و درستی محتوای منتشر شده، برعهدهی ناشر مقاله است.
هیچ دیدگاهی نوشته نشده است.